Para comprender mejor este tema, haremos una comparación entre las subastas públicas por aviso de edicto de subasta (Ejecución de hipoteca) y las subastas privadas de (REO y bienes privados) hechas por compañías subastadoras privadas. Comencemos definiendo lo que significa una “subasta”. Una subasta es un procedimiento para la venta de un bien a través del cual se pretende determinar el comprador y el precio, según el sistema de competencia entre varios posibles compradores, adjudicando el bien al que mayor precio ofrezca pagar. Las subastas públicas por aviso de edicto de subasta (ejecución de hipoteca) y las subastas privadas (REO y bienes privados) tienen en común el que utilizan el mismo proceso de venta. La diferencias principales surgen en relación a:
- Tipo de bien que es subastado.
- Características del evento.
- Condiciones para poder participar del proceso.
1. Tipos de bienes en subasta: Utilizaremos como ejemplo los bienes inmobiliarios, la mayor parte de las propiedades subastadas en las subastas privadas realizadas por compañías subastadoras se conocen como REO o propiedades reposeídas. Un REO (propiedad reposeída) cuyas siglas en inglés significan “Real Estate Owned by bank”. Es una propiedad cuyo dueño es el banco y no se encuentra en un proceso de subasta judicial. Este tipo de propiedades son subastadas por empresas privadas y no por el Tribunal a través del proceso público. En algunos casos las propiedades REO ya han pasado por el procedimiento de ejecución de hipoteca a través del Tribunal y es el banco quien se las adjudico bajo venta judicial (subasta por aviso de edicto). También puede darse el caso que el mismo dueño sea quien entregue la propiedad al banco. Un REO es cuando el banco adquiere el bien en el proceso de cobro de dinero sobre una deuda. En el caso de las subastas públicas por “Aviso de Edicto de Subasta”, las propiedades en la mayoría de los casos se encuentran en proceso de ejecución de hipoteca por cobro de dinero. El dueño de la propiedad es la persona o empresa que contrajo una deuda con el banco o acreedor y está siendo demandada para poder satisfacer o cobrar una deuda que se encuentra en disputa, esto a través de un proceso judicial. En otras palabras en muchos casos las subastas por aviso de edicto de subasta son un proceso por el cual los REO y/o propiedades reposeidas tienen que pasar antes de convertirse en un REO y llegar a las subastas privadas. 2. Características del evento:
- Subastas privadas de REO
Múltiples propiedades se subastan en 1 o 2 días en específico, los eventos se dan 1 o 2 veces al año. En este caso el banco y la firma o empresa subastadora se ponen de acuerdo en el precio inicial en el que comienza la venta (tipo mínimo), además las propiedades que se subastarán, fecha hora y lugar, etc. Las subastas privadas se llevan a cabo en un salón alquilado, se les da mucha promoción con suficiente tiempo de anticipación a la fecha del evento para lograr conseguir la mayor asistencia y/o participación posible. La empresa subastadora actúa como agente del banco y cobra una comisión basada en la venta de las propiedades. La comisión a base del precio de venta, puede ser cobrada al banco o al comprador . Al momento de vender el bien en la subasta, el precio de comienzo (tipo mínimo) que se toma en consideración es establecido en base al valor del bien en el mercado en lugar del monto que adeuda, también se toman en cuenta las condiciones físicas de la propiedad, gastos legales y de mantenimiento incurridos por el banco o propietario.
- Subastas por aviso de edicto de subasta (públicas)
En contraste con las subastas privadas, una subasta por aviso de edicto de subasta realiza varios eventos al dia (hay subastas practicamente todos los dias en un centro judicial cerca de usted) y en cada uno de ellos se subasta una sola propiedad. El honorable juez dicta la sentencia y en esta se establece el precio inicial o tipo mínimo, la fecha hora y lugar del mismo. La subasta pública se lleva a cabo en el centro judicial donde se trabajó el proceso judicial del caso. La promoción de este tipo de subasta se realiza a través de la publicación de edictos de subasta en las colecturías y en los centros judiciales correspondientes al caso. www.edictosysubastas.com es la manera más rápida, práctica y eficiente de localizar los avisos de edictos. Dependiendo el volumen, casi todas las semanas se llevan a cabo múltiples eventos de subasta, en algunas ocasiones de forma simultánea en diferentes centros judiciales alrededor de la Isla. En casos como este, el alguacil es el funcionario encargado de ejecutar la orden del juez en el proceso judicial de vender bienes en pública subasta, el alguacil no cobra una comisión ni taquilla ya que se encuentra ejerciendo sus funciones como oficial de la corte. El precio inicial o tipo mínimo por el que se comienza la subasta es el monto de deuda que se disputa en la demanda. Aquí por lo regular no se considera el valor de mercado, la tasación o las condiciones físicas de la propiedad, el precio es dictado por el juez por medio de la sentencia del caso. Una vez celebrada la subasta, si el bien que fue vendido o rematado por un precio que esté por encima del monto establecido en la sentencia, el dinero que sobra después de pagar la deuda se le otorga a la persona que perdió la propiedad. 3. Condiciones para participar del proceso
- Subastas privadas de REO
Los requisitos para poder licitar y asistir al salón donde se llevara a cabo la subasta privada, dependen de cada empresa subastadora que realiza el proceso. Algunos ejemplos de las condiciones de las subastas privadas pueden ser:
- Pagar taquilla o costo de entrada.
- Presentar un cheque certificado de gerente por una cantidad determinada por la empresa. Este cheque sirve en muchos casos como un depósito para la compra de los bienes.
- En algunos casos la venta es sujeta a la aprobación del vendedor después del evento, además puede ser sujeta a negociación después de licitar.
- En ocasiones hay financiamiento disponible.
- Después de el evento se realiza el cierre entre la parte vendedora y la parte compradora.
- Las propiedades en su mayoría son vendidas libres de carga o gravamen. En caso de que una propiedad tenga alguna carga o gravamen, el vendedor debe informar los gravámenes que están activos y presentes.
- En el caso de que un comprador solicite financiamiento se hace un estudio de titulo para estos efectos.
- Las propiedades en su mayoría están físicamente vacías de inquilinos o residentes, por lo cual no es tan común el proceso de desahucio o lanzamiento.
- Subastas por aviso de edicto de subasta (públicas)
Los avisos de edicto de subasta son abiertos al público en general. Algunas de las características de este tipo de eventos son:
- No tienen costos de asistencia al evento ni de participación, no se paga una taquilla.
- La venta de la propiedad no está sujeta a la aprobación del vendedor pues la misma ha sido ordenada por el juez y no es negociable una vez concluye el evento.
- En algunos casos la subasta puede declararse anulada, de ser así los fondos son devueltos al comprador mediante una moción de retiro de fondos.
- Las propiedades tienen que ser pagadas en ese momento (al instante), mediante dinero en efectivo (cash) o cheque certificado.
- Tiempo después de celebrar el evento de subasta se realiza la venta judicial, en este trámite se hace el traspaso a su nuevo dueño.
- La parte compradora tiene la responsabilidad de verificar cargas o gravámenes antes de la subasta, se recomienda el estudio de titulo y la exanimación del expediente de demanda.
- En muchos casos las propiedades pueden estar habitadas por inquilinos o residentes, por lo cual es más común el proceso de desahucio o lanzamiento.
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