Recomendaciones para reducir el riesgo durante el proceso de compra

Uno de los principales riesgos durante el proceso de compra a través del Sistema Judicial es desconocer las deudas que tienen las propiedades que se están comprando. Sugerimos llevar a cabo los siguientes pasos  para Investigar las deudas que afectan a una propiedad que está siendo vendida en una subastada por edicto a través de un proceso de venta judicial. Los siguientes son los pasos a seguir:

1. Verificar el expediente del caso:

Los expedientes se encuentran en los Tribunales/Centros Judiciales donde se están trabajando los casos y se llevarán a cabo las subastas. Por lo general los expedientes se encuentran en la oficina de Archivo General en el Centro Judicial del municipio que se está visitando (www.edictosysubastas.net contiene la información de la localización y números de contacto de los Centros Judiciales en Puerto Rico haciendo clic en la opción “Centros Judiciales”). Los Centros Judiciales son instituciones públicas y están abiertas a la ciudadanía en general, puedes visitarlos durante sus horas laborales. Una vez te encuentres en la Oficina de Archivo General debes llenar una forma para solicitar el expediente. Te incluimos como ejemplo dentro de este recurso el formulario que debes llenar para tener acceso al expediente. Para poder completar este formulario necesitas el número de caso de la propiedad que te interesa, será de gran ayuda para agilizar el proceso que cuentes con los nombres de las partes Demandante y Demandada. Para que te sea entregado el expediente y puedas revisarlo, será necesario que lleves contigo una identificación con foto ya que el representante del Centro Judicial te la solicitará, la misma será devuelta una vez el expediente sea entregado. Con el expediente en tus manos debes de localizar y apuntar la siguiente información incluida en el:

1. Teléfono del abogado que lleva el caso para la parte Demandante. Por lo general es un acreedor o banco,  este puede ser localizado en la demanda original o en las diferentes mociones que veras incluidas en el expediente, mientras sea más reciente la moción mejor.
2. Localizar copia del pagaré y ver en la parte de arriba el rango de la hipoteca en muchos casos verás los rangos clasificados como “First Mortgage” (Primera hipoteca) o “Second Mortgage”(segunda hipoteca). Esta información te ayudará a identificar el rango del gravamen (en este caso una deuda) que se está disputando en corte. En el pagare puedes también identificar la dirección física de la propiedad.
3. En la mayoría de los casos dentro del expediente se puede encontrar la escritura de compra-venta de la propiedad de cuando la casa fue vendida originalmente, esta escritura también puedes identificar la dirección física de la propiedad.
4. Dependiendo del caso, puede ser que encuentres dentro del expediente correos electrónicos, cartas, comunicados por escrito u otra documentación donde se indique el numero de préstamo hipotecario.
5. Se recomienda que solicites copia de la Sentencia o la Orden de Ejecución de Sentencia, el tribunal te cobrará cada copia por hoja, sin embargo en esta podrás ver un desglose de la deuda a la que la sentencia se dicta. En muchos casos el banco o acreedor licitará en la subasta hasta que se llegue al monto de la deuda que se le debe, esto puede ocurrir en caso que el tipo mínimo (precio con el que comienza la subasta) no satisfaga la cantidad que se le debe. Si el tipo mínimo o precio con el que comienza la subasta satisface la deuda en su totalidad o si es mayor que la deuda, entonces el banco no licitará.
6. En muchos casos encontraras copias de estudios de titulo hechos anteriormente, estos te dan una idea general de otras deudas pasadas que haya tenido la propiedad. Esta información te dará un idea, sin embargo sugerimos que por tu cuenta solicites tu propio estudio de titulo actualizado para cuando la fecha de la subasta se aproxime, así puedes tener un panorama de los eventos recientes relacionados a la propiedad que puedan afectar tu compra.

NOTA: Dependiendo como se esté llevando el caso ya sea por demanda civil por cobro de dinero o por la Regla 35.4 de procedimiento civil, puedes encontrar la información de contacto del abogado que representa a la parte demandante (banco o acreedor) y el número de préstamo. Este documento de demanda por lo regular se encuentra al final del expediente e identificados como por ejemplo:

• “Demanda Civil por Cobro…”
• “Pronunciamiento de Sentencia por consentimiento para…”
• “Casos llevados bajo la Regla 35.4 de Procedimientos Civiles”

Además es recomendable que revises los emplazamientos que están incluidos dentro del expediente. Incluimos un ejemplo de la forma que debes llenar para solicitar un expediente en el Centro Judicial: 

1. Verificar la deuda con el CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales de Puerto Rico):

Para verificar la deuda del CRIM de la propiedad que te interesa, debes seguir los siguientes pasos:

1. Verifica a qué oficina o región pertenece la propiedad, puedes visitarla página de Internet del CRIM en: http://www.crimpr.net/portal/QU%C3%89ESELCRIM/Localizaci%C3%B3n.aspx

Dentro de la pagina está el mapa en el cual puedes seleccionar el municipio en el que esta la propiedad y hacer un clic.

1. Una vez haya identificado la oficina del CRIM a la cuela pertenece la propiedad, lleva contigo:

• Nombre del dueño original de la propiedad (Demandado por lo regular), este lo puedes conseguir en el reporte de campo a través de edictosysubastas.net o en el expediente del caso ya revisado que conseguiste en el Centro Judicial.
• Dirección física de la propiedad.
• Número de catastro, este lo puedes conseguir a través de edictosysubastas.net en el reporte de la propiedad, sin embargo no es indispensable que lo tengas para ir a las oficinas del CRIM.

1. De no tener el número de catastro, puedes ir primero a la Oficina de Mapas y Cartografía, para que identifiques la propiedad y obtengas el número de catastro, en muchos casos en esta oficina también puede darte el balance de la deuda.
2. De tener el número de catastro, puedes pasar por la Oficina Principal para solicitar una certificación de balance deuda.

Incluimos en este recurso un ejemplo de los documentos utilizados para este propósito en el CRIM. Se recomienda que imprimas el reporte de la propiedad o propiedades ofrecido a través www.edictosysubastas.net y lo lleves contigo para que tengas la información a la mano agrupada en un solo documento con el logo e información de nuestra empresa, de esta manera si alguien de estas oficinas pregunta más información acerca de tu interés sobre la propiedad puedas presentarle el documento o reporte de nuestro sistema y le indiques que la propiedad será vendida en subasta pública en un Centro Judicial, además de que eres un potencial comprador que desea asistir a la subasta. Una vez tengas la información sobre la deuda, querrás saber que parte de esa o esas deudas te corresponderá asumir si eres la persona que logró llevarse la compra de le propiedad. Solicita un estudio de titulo a través de un abogado, persona o entidad que tenga la experiencia de hacerlo y verifica si existe un embargo del CRIM en el Registro de la Propiedad,  de haber uno serás responsable por la deuda completa según dicta el embargo, en caso de no haber un embargo pero si existir una deuda, según la Ley Núm. 83 del 30 de agosto de 1991 serás responsable por los últimos 5 años naturales y el año corriente. Para ver más detalles de la Ley Núm. 83 de 1991 ver documento adjunto en este recurso:

Además en este enlace podrás conocer más acerca de los recursos